Bürgschaft vs. Schuldbeitritt

Endlich – die erste eigene Wohnung oder das erste Wohngemeinschaftszimmer! Wenn die Zusage kommt, währt die Freude oft nicht so lang – ein ellenlanger Mietvertrag überfordert gerade die Studenten, die bisher noch wenig Kontakt zum bürokratischen Apparat hatten. Vor allem spezifische Begrifflichkeiten oder Mietvoraussetzungen wie etwa eine Elternbürgschaft bedürfen einer Erklärung. Wir erklären euch, was Bürgschaften und Schuldbeitritt sind, wo der Unterschied liegt, weswegen sie in Mietverträgen vorkommen und was ihr dabei beachten müsst.

Wenn von deinem Vermieter eine Bürgschaft oder eine Mitschuldnerschaft gefordert wird, dann geschieht das ausschließlich aus dem Grund, dass gerade Studierende keine Vermögenswerte vorweisen können, nicht mehr als eine geringfügige Beschäftigung oder einen Midi-Job in ihren Alltag integrieren können oder abhängig von BAföG-Leistungen oder monatlichen Zahlungen ihrer Eltern sind.

Der Vermieter möchte sich auf diesem Wege absichern, dass er seine monatlichen Mietzahlungen auch erhält – und wenn du sie nicht zahlen kannst, dann eine dritte Partei. Man spricht hier juristisch auch von Personalsicherheiten.

In der Regel wirst du eher um eine (Eltern-)Bürgschaft gebeten werden als um einen Schuldbeitritt. Das hängt damit zusammen, dass die Bürgschaft im Zweifel als gesetzlich vorgesehenes Haftungsmodell verankert ist und grundsätzlich als weniger „gefährlich“ für den Zweitschuldner einzustufen ist.

Im Prinzip ist so eine schriftliche Erklärung – mündliche Vereinbarungen sind nicht rechtens! – durch eine dritte Partei zu leisten und dem unterschriebenen Vertrag beizufügen. Am ehesten lässt sich eine Bürgschaft als eine Art Absicherungsmittel verstehen, mit denen dein Vermieter sich und dich vor ausbleibenden Zahlungen und davon ausgehenden Klagen und Rechtsstreitigkeiten schützt.

Eine Bürgschaft ist gesetzlich in den §§ 765 ff. im BGB geregelt und statuiert den grundsätzlichen Fall einer Personalsicherheit. Die sogenannte Mitschuldnerschaft oder auch Schuldbeitritt hingegen sind nicht ausdrücklich geregelt – die gesetzlich vorgeschriebene Privatautonomie ermöglicht es allerdings, frei Verträge auszuhandeln und deren Inhalt ebenso frei auszugestalten. Nichtsdestotrotz birgt gerade der Schuldbeitritt ein paar Tücken, weswegen vor allem für Mietverhältnisse eher die Bürgschaft gewählt wird.

Durch die schriftliche Form der Bürgschaftserklärung unterwirft sich der Bürge einem möglichen Haftungszugriff. Das heißt, wenn deine Eltern eine Bürgschaftserklärung für dich abgeben, dann nehmen sie in Kauf, für deine ausbleibenden Zahlungen haftbar gemacht zu werden. Demnach müssen sie deine Miete bezahlen oder für Schäden aufkommen, wenn du dies nicht leisten kannst.

Bei einem Schuldbeitritt funktioniert das ganze in der Regel etwas anders. Der Mitschuldner erklärt entweder von Anfang an, aber auch nachträglich für die gleichen Verbindlichkeiten zwischen Schuldner und Gläubiger zu haften. Diese Schuldbeitrittserklärung ist gesetzlich nicht genau verankert und daher formlos – man kann sie also auch mündlich aussprechen. Demnach ist der Mitschuldner ein echter und gleichermaßen haftender Vertragspartner für den Gläubiger. Man spricht hier von einem „Nebeneinander“ anstatt von „Reserve“ wie bei der Bürgschaft.

Es handelt sich beim Schuldbeitritt also um eine gesamtschuldnerische Haftung – und hier liegt auch die Crux, denn im Fall der Fälle werden beide gleichermaßen verklagt. Leistet der Mitschuldner für den Schuldner die Zahlung ab, so hat er wiederum einklagbaren Ausgleichsanspruch gegenüber dem Schuldner.

Was wirklich kompliziert klingt, ist in der Praxis eher im wirtschaftlichen Bereich zu finden, da ein Schuldbeitritt ohne Interesse an der beidseitigen Vertragserfüllung selten in den semi-privaten Gefilden von Mietverträgen zu finden ist.

Häufig verlangen Vermieter jedoch auch eine Kaution. Eine Kaution ist eine Zahlungshinterlegung von maximal drei Monatskaltmieten, deren Zahlungsform nicht näher festgelegt ist, welche aber – ähnlich wie eine Bürgschaft – genutzt werden kann, um offene Forderungen aus dem Mietverhältnis im Ernstfall abzudecken.

Wenn die höchstmögliche Kaution mit Vertragsunterzeichnung fällig wird – also insgesamt drei Monatskaltmieten –, so ist eine zusätzliche Bürgschaft eigentlich nicht mehr zu verfassen. Man spricht in diesem Zusammenhang von Übersicherung: Sollten sowohl eine Bürgschaft als auch eine höchstmögliche Kaution verlangt werden, so ist die Bürgschaft vor dem Gesetz als nichtig zu betrachten. Wird aber beispielsweise eine Kaution von zwei Monatskaltmieten eingezahlt, so kann eine Bürgschaft die Differenz zum Höchstbetrag von drei Monatskaltmieten „überbrücken“.

Oftmals sind Vermieter hier rechtlich schlecht informiert, denn ein Übersteigen der gesetzlich verankerten Kautionshöhe ist nur in Ausnahmefällen erlaubt: wenn eine ungefragte und somit freiwillige Bürgschaft seitens des Mieters abgegeben wird oder wenn mit einer sogenannten „Rettungsbürgschaft“ eine drohende Wohnungskündigung abgewendet werden soll. Das ist aber